Lorsque vous réalisez un investissement locatif, certes, vous achetez un bien. Mais force est de constater que vous achetez aussi un secteur. C’est un point à prendre en considération pour la réussite de votre projet. Votre objectif est simple : trouver des locataires pour rentabiliser votre investissement et vous constituer un patrimoine immobilier à moindres frais. Et la réussite de votre projet tient à une condition : l’attractivité de votre bien.
Étudier la demande locative avant d’acheter un bien immobilier
Dans le cadre d’un investissement immobilier, comme c’est d’ailleurs le cas pour l’achat d’un bien que vous envisagez d’habiter, la précipitation n’a pas sa place. Tout doit être parfaitement réfléchi en amont pour être certain de faire le bon choix.
Ici, les experts Avéo vous invitent à trouver un bien dans une zone où la demande locative est forte. Pourquoi ? Simplement parce qu’il est inutile, et surtout particulièrement risqué, d’acheter un bien pour le louer si les locataires ne sont pas au rendez-vous. La plupart des investisseurs réalisent un crédit immobilier pour cet investissement, la perception des loyers s’impose pour ne pas mettre en péril leur situation financière.
Pour évaluer la demande locative, rendez-vous sur le site locservice.fr et utilisez le tensiomètre locatif. S’il vous indique que les locataires rencontrent des difficultés à trouver un bien à louer dans votre ville, et plus particulièrement un type de bien, c’est vers celui-ci qu’il faut vous orienter. Consultez également les annonces locatives et regardez si elles restent longtemps ou si elles trouvent preneur rapidement.
Et n’oubliez pas qu’avec la gestion locative, il est possible de déléguer la gestion de votre bien pour investir dans des villes plus attractives que la vôtre. Selon un baromètre Se Loger, un bien se loue en moyenne sous 21 jours à Bordeaux contre 102 jours au Havre.
Choisir une typologie de bien adaptée selon le secteur
Votre bien doit correspondre à un mode de vie. En clair, vous devez trouver un bien qui répond aux besoins des locataires susceptibles d’habiter un secteur donné. Près des universités, par exemple, vous n’aurez aucune difficulté à louer un studio ou un T1. Près des écoles et des commerces, vous pouvez miser sur un logement plus familial. À proximité des commerces et des services (cabinets médicaux, etc.), un T2, voire un T3 dans une résidence avec ascenseur (ou une maison de plain-pied) sera parfait. Cet environnement répond aux besoins des seniors qui voient leurs enfants partir de la maison et qui ont besoin d’un espace plus réduit tout en ayant accès à tout.
Faire l’acquisition d’un bien attractif ou doté d’un fort potentiel
Votre bien doit séduire les locataires pour la réussite de votre projet d’investissement locatif. Lors de votre acquisition, songez à la qualité même du bien. Vous achetez un bien neuf ? Parfait, les locataires apprécieront de bénéficier d’un espace moderne répondant aux dernières normes en matière de performances thermiques. Vous achetez un bien ancien ? Assurez-vous que la facture électrique ne fera pas renoncer les locataires. Veillez à faire des travaux de rafraîchissement et d’isolation pour séduire les candidats au premier coup d’œil. Entourez-vous des compétences des experts Avéo.
Un logement de qualité se louera naturellement plus rapidement. Si vous avez besoin de faire des travaux de rénovation pour valoriser votre bien et le louer plus rapidement, l’équipe Avéo saura mettre son expérience à votre service pour vous proposer des solutions véritablement adaptées à votre espace.
Acheter un bien proche des transports en commun et des axes routiers
Nous évoquions le fait qu’en investissant pour louer, vous achetiez un secteur. Force est de constater qu’un bien proche des transports en commun trouve plus facilement des acquéreurs.
Toujours selon Se Loger, 62 % des Français cherchent un logement proche de leur travail. Si cela n’est pas envisageable, ils doivent s’en éloigner. Toutefois, seuls 14 % des actifs acceptent un trajet de plus de 45 minutes pour se rendre au travail. Un investissement immobilier locatif près des transports en commun et des grands axes routiers aura un impact sur l’attractivité de votre bien. Notez que l’accès aux transports en commun incite également les familles à s’installer lorsqu’elles ont des enfants qui vont à l’école.
Étudier le niveau des loyers par rapport au montant du crédit
Bien choisir son investissement locatif, c’est aussi envisager le loyer que vous allez appliquer. Ici, pas de hasard non plus, vous devez en amont étudier le montant des loyers des biens équivalents dans votre secteur. Assurez-vous que votre loyer sera le plus proche possible du montant de vos mensualités pour limiter votre reste à charge.
C’est un point essentiel pour préserver votre budget futur. Certes, vous devrez prendre en charge la différence entre le montant du loyer et celui du crédit, mais vous devrez également payer la taxe foncière, des impôts sur vos revenus locatifs et vous assurer d’avoir toujours un peu d’argent de côté pour faire des travaux imprévus (changer un ballon d’eau chaude, etc.).
Se renseigner sur les futures modifications du quartier
Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, songez qu’il doit être attractif jusqu’à sa revente. Il est donc nécessaire d’étudier les projets à venir pour savoir s’il prendra ou non de la valeur. Par exemple, si vous achetez un appartement ou une maison dans un environnement calme, assurez-vous qu’à moyen terme une rocade ne sera pas construite à proximité. Cela dévaloriserait automatiquement votre bien en raison des nuisances sonores générées. A contrario, vous pouvez acheter aujourd’hui dans un espace mal desservi qui va, à terme prendre de la valeur. Le Grand Paris Express en est l’exemple typique. Les villes qui seront d’ici quelques années mieux desservies par le métro deviendront plus attractives. Il est conseillé d’acheter aujourd’hui un bien immobilier qui vaudra beaucoup plus cher dans 10 ou 15 ans.
La pierre reste une valeur refuge aujourd’hui, l’investissement locatif est sans conteste un choix d’avenir. Toutefois, les experts Avéo vous invitent à ne pas vous précipiter et à vous assurer que la vacance locative ne sera pas trop longue. Cela sera d’autant plus préjudiciable si vous investissez dans le cadre du dispositif Pinel qui vous impose de louer votre bien dans l’année qui suit l’achèvement des travaux, et ce pendant au moins 6 ans.
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