Au moment de réaliser un investissement locatif, de nombreuses questions se posent naturellement. Parmi celles-ci, l’une doit être étudiée en priorité : dois-je louer mon bien vide ou meublé ? Faisons un point sur les différences entre ces deux solutions pour déterminer celle qui saura le mieux répondre à votre besoin.
Location vide ou meublée : les règles de base
Avant toute chose, faisons un point sur l’aspect légal de ces investissements à travers un tableau qui vous permet visuellement de bien considérer les différences entre ces deux solutions.
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Location vide |
Location meublée |
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Texte de loi régissant la location |
Loi du 6 juillet 1989 titre 1 |
Loi du 6 juillet 1989 titre 1er bis |
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Dépôt de garantie |
1 mois de loyer hors charges |
2 mois de loyer hors charges |
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État des lieux entrant et sortant |
Obligatoire |
Obligatoire avec inventaire du mobilier |
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Durée du bail |
3 ans, renouvelable par tacite reconduction |
1 an, renouvelable par tacite reconduction |
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Résiliation par le bailleur |
6 mois minimum avant l’échéance en invoquant un motif légal (vente, occupation à titre de résidence principale par le propriétaire, etc.) |
3 mois minimum avant l’échéance en invoquant un motif légal |
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Résiliation par le locataire |
3 mois (1 mois dans certains cas) |
1 mois |
Location meublée : une liste de meubles imposée
Si vous choisissez de louer un logement meublé, vous devez vous conformer au décret du 31 juillet 2015. Voici ce qui doit être présent dans le logement au moment de la signature du bail :
- literie avec couette ou couverture ;
- dispositif pour occulter les fenêtres dans les chambres (stores, volets, rideaux, etc.) ;
- plaques de cuisson ;
- four traditionnel ou micro-ondes ;
- réfrigérateur avec compartiment proposant une température inférieure ou égale à 6° ou deux éléments distincts (réfrigérateur et congélateur) ;
- vaisselle nécessaire selon le nombre de personnes que le logement meublé peut accueillir ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
matériel d’entretien adapté au revêtement de sol (par exemple, aspirateur pour un logement avec de la moquette).
Location nue ou meublée : quel loyer ?
La liste très précise des biens qui permettent de meubler votre logement peut sembler contraignante. Pourtant, cet investissement pourrait être rapidement rentabilisé. En effet, il est avéré que le loyer d’un logement meublé est bien plus élevé que celui d’un logement vide, l’écart peut aller jusqu’à 30 %. C’est un point à prendre en considération au moment d’envisager la rentabilité locative de votre investissement.
Location vide ou meublée : la fiscalité en question
Autre point à prendre en considération au moment du choix : la fiscalité de votre investissement. Rappelons-le, vos revenus locatifs sont imposables.
Le régime fiscal en location nue ou meublée
Vous avez la possibilité de choisir entre deux statuts, à savoir :
- le régime microfoncier :
- le régime réel.
Le régime microfoncier permet d’obtenir un abattement afin de ne pas être imposé sur la totalité des loyers perçus. L’abattement pour une location vide est de 30 %, il est atteint 50 % en meublé. C’est un avantage à prendre en considération.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus, à savoir les travaux de rénovation et d’entretien, les assurances, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, etc. Cette fois, la location vide semble plus intéressante dans la mesure où elle permet de créer un déficit foncier pour réduire votre imposition globale et reportable sur plusieurs années. Avec la location meublée, votre déficit ne peut s’imputer que sur le montant de votre revenu foncier, et non sur la totalité de vos revenus.
Quel dispositif de défiscalisation selon votre investissement ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous espérez peut-être bénéficier d’une réduction d’impôt. Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), une seule solution vous est proposée : la loi Censi Bouvard. Elle permet de réduire votre impôt de 11 % du montant HT de votre investissement. Sa limite : il doit s’agir d’une résidence de services.
Avec la location vide, le choix est plus large, mais vous pouvez essentiellement bénéficier des lois Pinel et Denormandie. La loi Pinel s’adresse aux logements neufs ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), tandis que la loi Denormandie concerne les logements anciens qui font l’objet d’une rénovation importante, notamment sur le plan thermique (les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération). Ces deux dispositifs permettent de réduire votre impôt de 12 à 21 % du montant de votre projet plafonné à 300 000 euros durant 6 à 12 ans.
Les experts Aveo sont à vos côtés si vous envisagez un investissement locatif en loi Denormandie afin de vous accompagner tout au long de votre projet de rénovation pour rendre votre bien plus attractif et bénéficier de la réduction d’impôt escomptée.